Rôle et obligations d'un syndicat des copropriétaires au Québec

Rôle et obligations d’un syndicat des copropriétaires au Québec

Rôle et obligations d’un syndicat des copropriétaires au Québec

Ce n’est pas une mince affaire d’être copropriétaire et il est essentiel de bien connaître le fonctionnement légal d’une copropriété afin d’éviter toute mauvaise surprise. Parmi les points importants que tout copropriétaire doit examiner figure le rôle et les obligations du syndicat des copropriétaires.

Un syndicat des copropriétaires : est-ce obligatoire ?

L’obligation des copropriétaires d’un immeuble au Québec de créer un syndicat de copropriétaires ne concerne que les copropriétés divises. Pour les copropriétés indivises, une convention de copropriété suffit.

La copropriété divise est régie par une déclaration de copropriété notariée qui comprend :

  • l’acte constitutif de copropriété
  • le règlement de l’immeuble
  • l’état descriptif des fractions

L’acte constitutif de copropriété :

  • précise le caractère distinctif de la copropriété de même que la composition des parties privatives et communes
  • attribue le nombre de voix attachées à chacune des fractions, aussi appelée quote-part (et notamment celle du promoteur)
  • précise les pouvoirs et devoirs respectifs du syndicat des copropriétaires composé d’un conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires
  • définit des notions additionnelles comme celle de perte importante, utile pour déterminer les modalités de gestion des sinistres

Quel est le rôle d’un syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires veille à la conservation de l’immeuble, à son entretien et à son administration. Le conseil d’administration agit pour le syndicat en qualité de gestionnaire. N’y siègent que les copropriétaires élus qui désirent s’impliquer dans la gestion de l’immeuble. La loi et la déclaration de copropriété définissent le rôle et les pouvoirs des administrateurs.

Le rôle du conseil d’administration est notamment de :

  • s’assurer du respect de la déclaration de copropriété et des règlements (y compris par les locataires)
  • s’assurer de la tenue et de la conservation des registres
  • gérer les affaires de la copropriété
  • fixer le budget annuel ainsi que la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance (au moins 5 % de la contribution aux charges communes dit la loi)
  • maintenir une couverture d’assurance suffisante
  • convoquer l’assemblée des copropriétaires une fois par année
  • représenter le syndicat

Le deuxième organe d’un syndicat des copropriétaires est l’assemblée des copropriétaires dont fait partie chaque copropriétaire. Ils peuvent à cette occasion (au moins une fois par année) :

  • donner leur avis sur le budget fixé par les administrateurs
  • procéder à l’élection des administrateurs
  • destituer un administrateur
  • ratifier les règlements
  • recevoir le compte rendu de gestion des administrateurs
  • discuter et débattre de la copropriété

Quelles sont les obligations d’un syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires doit s’immatriculer auprès du Registraire des entreprises dès la constitution de la copropriété. Il est responsable de la gestion du fonds de prévoyance et de certaines obligations en matière d’assurance.

Le fonds de prévoyance devrait contenir les sommes nécessaires pour les réparations majeures et le remplacement des parties communes d’une copropriété. C’est le syndicat qui constitue, en fonction du coût estimatif de ces travaux, un fonds, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements, indique l’article 1071 du Code civil du Québec.

Quand le fonds de prévoyance ne contient pas les sommes nécessaires, ce sont les copropriétaires qui se partagent le coût des réparations par le biais de cotisations spéciales.

En matière d’assurance, les copropriétaires ne bénéficient pas de la même couverture que le syndicat des copropriétaires. La liste des obligations et indemnisations devrait normalement figurer dans la déclaration de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires est tenu par la loi d’avoir une assurance contre les risques usuels (vol, incendie, etc.) et doit détenir une couverture d’assurance dont le montant correspond à la valeur à neuf de l’immeuble. L’assurance du syndicat des copropriétaires est un contrat d’assurance entreprise.

L’Association des syndicats de copropriété du Québec (ASCQ) a pour mission d’aider les syndicats membres à mieux gérer les biens de la collectivité pour préserver l’intégrité des investissements de ses copropriétaires.

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