Promesse d'achat de maison entre particuliers : ce qu'il faut savoir

Promesse d’achat de maison entre particuliers : ce qu’il faut savoir

Promesse d’achat de maison entre particuliers : ce qu’il faut savoir

Une fois l’offre d’achat acceptée, elle devient un contrat préliminaire, ou promesse d’achat, signé par le vendeur et l’acheteur. C’est un engagement formel de part et d’autre à conclure la transaction aux prix et conditions qui y sont énoncés. Dès sa signature, les parties sont liées et l’entente ne peut être modifiée que d’un commun accord. La promesse d’achat de maison entre particuliers est l’un des documents essentiels à toute transaction d’achat immobilier. Vérifiez bien toutes ses clauses et assurez-vous de votre capacité d’emprunt (ou de celle de l’acheteur) avant de signer !

Quels documents faut-il pour un achat de maison entre particuliers ?

Les 4 documents nécessaires pour tout achat de maison (mais aussi de condo ou d’immeuble en général) sont :

  • la promesse d’achat (ou contrat préliminaire)
  • le certificat de localisation
  • l’acte de vente
  • l’acte hypothécaire (et le contrat de crédit)

Une vérification du certificat de localisation peut être demandée à la promesse d’achat.

Une fois le contrat préliminaire signé, il ne peut normalement plus y avoir de négociations. La promesse d’achat de maison entre particuliers est donc un document essentiel à ne pas négliger. Pour officiellement devenir propriétaire, vous devrez toutefois signer l’acte de vente définitif ou recevoir les clés.

Notons qu’ici se situe une petite subtilité juridique. En effet, si la promesse d’achat bilatérale n’est pas accompagnée de la livraison de l’immeuble (ou des clés, pour être clair) ce n’est qu’à la suite de la signature du contrat de vente officiel qu’on peut considérer que les droits de propriété ont dûment été transférés du vendeur à l’acheteur.

Que contient une promesse d’achat de maison entre particuliers ?

Dans toute promesse d’achat de maison entre particuliers doivent figurer :

  • le nom des parties (vendeur et acheteur)
  • une description suffisante de l’immeuble
  • la désignation cadastrale et la superficie du terrain
  • le prix de vente (incluant les taxes si applicables)
  • une liste des meubles inclus ou exclus de la vente
  • la date de signature de l’acte chez le notaire
  • la date de prise de possession de l’immeuble
  • l’étendue de la garantie légale (garantie de qualité)

Par ailleurs, la promesse d’achat peut être rattachée à d’autres conditions, telles que :

  • l’obtention d’un financement hypothécaire par l’acheteur
  • la disponibilité des lieux pour une inspection effectuée par un professionnel en la matière
  • la possibilité de construire un garage
  • ou une résidence de superficies préétablies
  • ou la vente de la propre maison de l’acheteur

En région rurale, il est par ailleurs judicieux de demander un test d’eau (de qualité et de quantité) et une vérification de conformité du système d’épuration des eaux.

Attention encore à une petite subtilité juridique dont les avocats sont friands : la promesse d’achat peut contenir une clause appelée « faculté de dédit » ou « désistement », qui permet de se désister de ses obligations…

En l’absence d’une telle clause, le contrat ne peut être annulé ou résilié, à moins de tomber sur des motifs valables d’annulation (livraison du bien non conforme aux représentations du vendeur ou affecté de vices cachés, refus de prêt hypothécaire, etc.).

Existe-t-il une faculté de dédit légale ?

Oui, mais… ! L’article 1785 du Code civil du Québec prévoit cette faculté de dédit lors de l’achat d’une maison neuve achetée directement du promoteur ou du constructeur.

Par conséquent, le contrat préliminaire (ou pré-achat) doit prévoir que l’acheteur peut se dédire et ainsi validement se désister dans un délai de 10 jours suivant la signature de la promesse d’achat de maison.

Le promoteur, ou le constructeur, peut tout de même exiger une indemnité mais en aucun cas il ne peut forcer l’acheteur à renoncer à ce droit. La loi prévoit que cette indemnité ne peut pas excéder 0,5 % du prix de vente convenu.

Une requête en passation de titre peut toutefois être adressée au tribunal afin d’obliger l’autre partie à respecter la promesse d’acheter ou de vendre conclue par signatures. Une action en déclaration de propriété peut être accompagnée d’une demande en dommages et intérêts.

Quelques informations sur la promesse d’achat de maison entre particuliers

Une promesse d’achat au Québec est souvent faite par l’intermédiaire de courtiers ou avec l’appui d’un conseiller juridique, on comprend mieux pourquoi. C’est notamment le cas lorsqu’un acompte doit être versé afin que l’argent soit déposé dans un compte en fidéicommis (fiducie) c’est-à-dire à destination d’un tiers. Cette démarche peut aussi s’effectuer auprès d’un notaire.

Après cette première étape franchie, les parties se rencontrent pour la signature. Elle a généralement lieu devant notaire.

Le vendeur a le droit de recevoir toutes les promesses d’achat déposées à la suite de la mise en marché de son immeuble. Il est entièrement libre d’y répondre dans l’ordre qu’il souhaite et même de ne pas y répondre du tout.

Avez-vous les moyens de signer une promesse d’achat de maison entre particuliers ?

La question peut sembler saugrenue, mais n’oubliez pas que de nouvelles règles hypothécaires sont entrées en vigueur au 1er janvier 2018 !

Le test de sécurité n’était pas encore obligatoire pour les futurs acquéreurs qui avaient une mise de fonds supérieure à 20 %. Désormais, tous les acheteurs y sont soumis et doivent se qualifier avec un taux 200 points au-dessus du taux accordé par leur institution financière. Par exemple, si la banque leur prête à 3 % sur 5 ans, ils devront se qualifier avec un taux théorique de 5 %.

Il est devenu indispensable de s’assurer que toutes les étapes de votre demande d’hypothèque ont été franchies avant de signer une promesse d’achat de maison entre particuliers, sous peine de vous trouver face à un éventuel refus et à ne pas pouvoir honorer votre contrat.

Pour l’instant, les banques ne sont pas forcées de faire passer le test aux propriétaires qui renouvellent leur prêt, sinon certains auraient pu perdre leur maison. Mais s’ils veulent déménager leur hypothèque dans une autre institution financière, ils seront obligés de passer le test de sécurité.

Les premiers acheteurs et les propriétaires qui rêvent d’une plus grande maison vont peut-être devoir revoir leurs calculs avec une capacité d’emprunt diminuée. Consultez également notre article sur la question des frais de notaire à l’achat d’une maison.

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