Non-respect du bail par le propriétaire : quelles conséquences

Non respect du bail par le propriétaire : quelles conséquences ?

Non respect du bail par le propriétaire : quelles conséquences ?

Il n’est pas rare qu’un propriétaire soit dans l’abus et la mauvaise foi aux yeux de la loi. Il y a par exemple mauvaise foi d’un propriétaire lorsqu’une reprise ou qu’une éviction ont lieu pour une raison autre que celles permises par la loi, ou qu’un propriétaire a tenté de nuire au locataire ou encore qu’il ait agi de façon excessive ou déraisonnable. Les droits et devoirs du locataire sont inscrits dans le bail. Que se passe-t-il en cas de non-respect du bail par un propriétaire ?

Non-respect du bail par le propriétaire : les devoirs du locateur

Aux yeux de la Régie du logement, le propriétaire d’un logement locatif doit s’acquitter de ses devoirs, soit :

  • l’entretien du logement
  • son habitabilité
  • sa sécurité
  • sa salubrité

Ces devoirs sont normalement inscrits au bail locatif signé par les deux parties. Un locataire est ensuite en droit d’exiger une diminution de loyer si le propriétaire :

  • ne respecte pas les promesses qu’il a formellement exprimées
  • ne livre pas le logement dans un état de propreté acceptable ou sans avoir fait les réparations nécessaires
  • livre le logement avec des défauts importants comme des problèmes de plomberie, de chauffage ou de vermine et des défectuosités électriques
  • néglige d’effectuer une réparation dont il est responsable ou dont il s’est engagé auprès du locataire
  • supprime un service inclus dans le bail comme une place de stationnement ou l’accès à une piscine

Non-respect du bail par le propriétaire : quelques questions fréquentes

Un propriétaire a t-il le droit d’entrer chez son locataire en cours de bail ? Trois situations l’y autorisent :

  • pour vérifier l’état du logement
  • pour effectuer des travaux non-urgents
  • pour une urgence

Le propriétaire ne peut toutefois pas entrer chez un locataire sans raison légale, sans préavis ni sans permission.

Un locateur est-il en droit d’obtenir certains renseignements sur vous et de vérifier votre capacité de payer le loyer ? Oui, mais certains renseignements personnels ne peuvent être exigés, ce sont :

  • le numéro d’assurance sociale (NAS)
  • le numéro du permis de conduire
  • le numéro de la carte d’assurance-maladie
  • le numéro d’un compte de banque

Que se passe-t-il en cas de changement de propriétaire ? Locateur et locataires conservent les mêmes droits et obligations. Les conditions du bail demeurent les mêmes. Tout locataire a le droit de demeurer dans son logement aussi longtemps qu’il le désire à la condition qu’il respecte ses obligations. Un nouveau locateur ne peut donc pas expulser un locataire, sauf :

  • pour s’y loger ou y loger un parent ou un enfant, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien
  • pour subdiviser le logement, le démolir, l’agrandir ou changer son affectation

Dans le mois suivant la réception de l’avis de reprise du logement (ou de l’avis d’éviction), le locataire doit aviser le propriétaire de son intention d’accepter ou de refuser de quitter le logement. S’il ne l’avise pas, cela équivaut à un refus de quitter les lieux.

Quelques exemples de non-respect du bail par le propriétaire

Selon la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) 25 % des locataires laisseraient leur logement dans un état malpropre et 11 % le laisseraient en mauvais état après avoir déménagé.

Or, il est du droit du locataire d’exiger d’entrer dans un logement propre et débarrassé. Si un vieux réfrigérateur traîne dans le logement et que le nouveau locataire n’en veut pas, c’est au propriétaire de le faire débarrasser.

Exemple suivant, un locataire a droit à la jouissance paisible de son lieu de résidence. Le propriétaire est tenu de fournir un logement exempt de vacarme. Dans l’éventualité où le locataire juge que les bruits sont excessifs, il peut, après avoir tenté d’aviser ses voisins bruyants :

  • formuler une plainte à son propriétaire, qui a le devoir de remédier à la situation et d’assurer la tranquillité dans son immeuble pour répondre aux exigences de la loi
  • adresser une lettre par courrier recommandé à son propriétaire (avec l’énoncé d’un délai précis pour remédier à la situation et à l’issue duquel il fera appel à la Régie du logement)
  • déposer une demande à la Régie du logement du Québec pour une indemnisation en dommage et intérêt, pour une diminution de loyer ou pour résilier le bail

Si le propriétaire n’intervient pas, il est dans l’illégalité.

Autre exemple malheureusement courant, la CORPIQ admet que bon nombre de ses membres (sans en citer le pourcentage) profite de la libération d’un logement pour augmenter de beaucoup le loyer et rattraper les prix du marché sans en informer les futurs locataires.

Si la CORPIQ défend la pratique, elle n’est pas tout à fait légale. Le locataire a le droit d’exiger de payer un loyer comparable à celui que déboursait l’ancien occupant.

Non-respect du bail par le propriétaire : quels recours pour le locataire ?

Le premier recours du locataire peut avoir lieu auprès de la Régie du logement qui convoquera les deux parties pour une tentative d’entente cordiale. L’objet de la plainte devra pouvoir être prouvé par le plaignant pour être recevable.

Un locataire a par exemple le droit d’exiger de payer un loyer comparable à celui que déboursait l’ancien occupant. Si le bail est bien rempli, le futur locataire a 10 jours pour demander à la Régie du logement de trancher. Si l’ancien loyer n’y figure pas, il a deux mois pour déposer une requête.

Le montant maximal qu’un locataire peut demander au titre d’indemnisation en dommages et intérêts s’élève à 85 000 $. Si les parties ne trouvent pas de terrain d’entente avec l’assistance de la Régie du logement, le dernier recours sera au tribunal par avocats interposés.

On le voit, pour conclure, il n’y a pas que des locataires imprécis dans le règlement de leur loyer mais également quelques propriétaires peu scrupuleux du respect des lois. Il est important pour un locataire de bien connaître ses droits et de bien prendre connaissance des clauses d’un bail avant de signer. Le bail est un contrat que les deux parties se doivent de respecter sous peine de poursuites.

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