Louer une maison avec option achat - important à savoir

Louer une maison avec option d’achat : ce qu’il faut savoir

Louer une maison avec option d’achat : ce qu’il faut savoir

Louer ou acheter, et si vous tentiez les deux ? La location-achat revient à louer une maison avec une option d’achat futur fixée par contrat. Comment ça marche, quels sont les avantages et inconvénients pour les deux parties ? Voici toutes les réponses.

Louer une maison avec option d’achat : c’est quoi ?

On connaît le bail de location qui, pour résumer, est un contrat entre un propriétaire et un locataire. En échange de la jouissance des lieux, le locataire s’acquitte d’un prix mensuel. Ce type de bail est limité dans le temps et éventuellement renouvelable.

L’inconvénient pour le locataire est que son argent ne lui sert pas à investir. Pour le propriétaire c’est souvent la contrainte de trouver de nouveaux locataires qui le poursuit.

Le bail de location-achat peut s’avérer tout aussi intéressant pour le propriétaire vendeur que pour le locataire acheteur. C’est une option qui peut permettre au locataire de devenir propriétaire à la fin du bail et au propriétaire de vendre son bien en toute confiance tout en percevant le fruit des loyers sur une période définie.

Quelles sont les principales caractéristiques de la location avec option d’achat ?

Le prix d’achat est fixé à la signature du bail et ne changera pas à son expiration. Ce type de bail dure généralement de 1 à 3 ans, parfois jusqu’à 5 ans.

Officiellement, l’achat avant l’expiration du bail n’est pas envisagé mais les propriétaires l’acceptent souvent : c’est à leur avantage. Une clause allant dans ce sens peut toujours être ajoutée à la signature du bail.

Dans un contrat de location-achat, un propriétaire vendeur sera considéré comme un locateur tandis qu’un promoteur demeure propriétaire aux yeux de la loi. Le locataire ne paye ni de taxes ni de frais liés à l’entretien de l’immeuble durant la période de location.

Louer une maison avec option d’achat est souvent la meilleure manière pour un futur acheteur de s’affranchir de règles hypothécaires de plus en plus strictes. Les promoteurs le savent et se tournent volontiers vers ce marché en toute connaissance de causes.

Que doit contenir un contrat de location-achat ?

La vente avec transfert de propriété différé est un autre type de contrat de location de maison avec option d’achat mais avec un engagement ferme à acquérir le bien au terme du bail.

Dans les deux cas, au contrat figureront les éléments suivants :

  • la nature du bien et ses caractéristiques
  • le prix de location et le prix de vente
  • la date d’entrée dans les lieux
  • la durée du bail
  • la date à laquelle le locataire peut exercer son option d’achat (avec ou non clause rétrograde)
  • les modalités de résiliation du contrat de location-achat par le locataire acheteur ou le propriétaire vendeur
  • la part du loyer mensuel consacrée à la mise de fonds pour l’achat définitif

La question que se posent souvent les futurs acquéreurs est de savoir si des sanctions financières seront appliquées au cas où ils se rétracteraient en fin de bail et décideraient de ne plus acheter. Selon l’Office de la protection du consommateur, si une clause prévoyant des pénalités d’annulation figure au contrat elle pourra généralement être considérée comme abusive auprès des tribunaux.

L’obligation du locataire est uniquement de remettre le bien en bon état, compte tenu de l’usure normale.

Comment louer une maison avec option d’achat ?

Le marché des locations avec option d’achat se développe rapidement pour plusieurs raisons :

  • les prix des propriétés montent plus rapidement que les salaires moyens
  • des règles hypothécaires de plus en plus sévères qui excluent certains acquéreurs
  • l’accession à la propriété par les jeunes travailleurs freinée par l’absence de cote de crédit ou de confiance des banques
  • des promoteurs qui veulent écouler leurs unités

Ces raisons font que vous trouverez des sections dédiées sur des sites comme Kijiji, où les promoteurs n’hésitent pas à mettre en avant ce type de contrat.

Louer une maison avec option d’achat comme stratégie d’investissement

En termes d’investissement, le locataire et futur propriétaire peut voir dans la location-achat les bénéfices suivants :

  • commencer à mettre de côté pour l’achat définitif
  • préparer un retour ou accès au crédit sans perdre l’opportunité d’habiter puis d’acheter plus tard la maison qu’il vise
  • l’absence de responsabilités de propriétaire : pas de taxes foncières, d’entretien général ni de réparations importantes à sa charge
  • prendre le temps de s’habituer au quartier

Pour le propriétaire, les bénéfices se résument à :

  • la quasi assurance de vendre à une date donnée
  • un loyer perçu plus élevé car il inclut la quote-part destinée à être déduite de l’achat final
  • un éventuel calcul fiscal avec changement de mission du bien (propriété à revenus, déficit d’exploitation, etc.)

C’est pourquoi vous trouverez généralement sur le marché relativement peu de propriétaires enclins à favoriser la location-achat mais beaucoup plus de promoteurs proposant des unités de condos. Sans vouloir affirmer que les locataires acheteurs y sont plus gagnants, il est vrai que les propriétaires vendeurs ne voient que peu d’avantages à louer une maison avec option d’achat.

Cependant, lorsque vous êtes propriétaire et que vous avez un besoin rapide de rentrées régulières pour x raisons, vous pourriez envisager cette possibilité pour vous remettre à flot et ensuite bénéficier du produit de la vente sans vous soucier de l’avenir. Vous pouvez même exiger une mise de fonds (de 5 % à 10 % en règle générale, parfois jusqu’à 20 %).

Les courtiers et la location de maison avec option d’achat

Les courtiers immobiliers servent à tout et l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) ne manque pas de faire remarquer qu’ils sont là pour aider propriétaires d’un côté et futurs propriétaires de l’autre à réaliser une affaire équilibrée.

En cas de doute, vous pourrez toujours faire appel à un courtier immobilier pour vous aider à débroussailler un contrat de location avec option d’achat ou pour vous aider à comprendre si l’opération sera pertinente.

En résumé, l’opération de location-achat peut s’avérer être une démarche positive à la fois pour le locataire et futur propriétaire comme pour le propriétaire et futur vendeur. C’est potentiellement une situation gagnant-gagnant tant que les règles sont soigneusement établies à la signature du contrat de location-achat.

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