Vous êtes un investisseur immobilier débutant : ce qu'il faut savoir

Vous êtes un investisseur immobilier débutant : ce qu’il faut savoir

Vous êtes un investisseur immobilier débutant : ce qu’il faut savoir

La boule de cristal est formelle : l’investissement dans l’immobilier au Québec est en pleine explosion. Ce sont notamment les investisseurs étrangers qui se positionnent dans des villes comme Montréal qui permettent de prendre le pouls du marché. Leur nombre avait augmenté de 60 % entre 2015 et 2016, puis de 30 % supplémentaires l’année suivante. Voici tout ce qu’il est important de savoir si vous êtes un investisseur immobilier débutant dans un domaine à forte concurrence.

Les 3 opérations préférées de l’investisseur immobilier débutant

C’est vers l’immeuble locatif résidentiel que se tourne généralement le premier investisseur. S’il n’est pas très aventureux, l’investisseur immobilier débutant préférera flairer le bon filon dans un projet neuf et attendra le bon moment pour revendre tout en remboursant tranquillement son emprunt par le loyer. C’est assez rare mais cela peut toujours se produire sur un marché dynamique ou sur de bons conseils.

Dans la réalité des faits, ce sera plutôt les 70 % de retour mensuel qu’il faudra viser ou la possibilité non négligeable de vivre dans son bien immobilier pour s’affranchir de devoir payer un loyer (et gagner en taxes à la revente).

Mais attention, l’investissement immobilier ne doit pas être un coup de poker. C’est avant tout une grosse opération financière qui demande de sérieux calculs et une connaissance approfondie des règles financières.

Dans ce secteur, le Flip est l’un des coups préférés des accumulateurs en début de carrière. Un Flip est l’achat d’un immeuble (plex, condo ou copropriété généralement mais aussi unifamiliale) à rénover pour le revendre au plus vite avec une plus-value.

Depuis quelques années, cette opération immobilière à court terme séduit les plus impatients de voir fructifier leur capital. En retroussant un peu les manches il est effectivement possible de réussir un Flip rapidement (en quelques mois) pour aider à se lancer dans l’immobilier.

Quelques conseils pour investisseur immobilier débutant

Un investissement est normalement fait pour durer et, à moins d’accumuler les projets de Flips, il est toutefois difficile d’en faire une carrière car les marges sont minimes.

Il est souvent conseillé à l’investisseur immobilier débutant de diversifier son portefeuille, mais très vite sa spécialité va émerger comme une évidence. Il apparaîtra dès ses premières opérations que l’accumulateur en début de carrière réussit certains coups mieux que d’autres. C’est en général le cas et c’est ce qui lui permettra de gagner la confiance de ses partenaires et clients par la suite, en justifiant d’une expertise acquise.

Un bon investisseur immobilier débutant devra par ailleurs être capable de trouver l’argent là où il est et se monter suffisamment malin pour minimiser ses risques. Mettre en garantie la maison de ses grands-parents pour un emprunt est une technique mais pas dénuée de risque. Il existe d’autres moyens sans mettre en danger sa famille et son patrimoine.

Voici une petite compilation des meilleurs conseils des professionnels à l’attention des investisseurs immobiliers débutants :

  • remettez la dette à sa place (consacrez une portion de vos gains au service de votre dette)
  • constituez un fonds d’urgence (entre 3 et 6 mois de frais de subsistance comme filet de sécurité)
  • démarrez rapidement vos comptes de retraite
  • magasinez tous les abris fiscaux possibles
  • préférez les cotisations à un CELI plutôt qu’à un REER (elles peuvent en être retirées à tout moment)
  • concentrez-vous sur des placements largement diversifiés et peu onéreux
  • consultez des collègues investisseurs (allez dans des clubs, des 5 à 7, affrontez le réseautage, etc.)
  • n’hésitez pas à suivre des formations
  • pensez à créer une compagnie pour les avantages procurés

Les pièges à éviter pour un investisseur immobilier débutant

L’une des options possibles qui s’offre à l’investisseur immobilier débutant est la location de chambres. L’envie est particulièrement grande dans des villes à forte population étudiante comme Montréal. Investir dans des maisons de chambres ne demande pas de grosse mise de fonds. Mais il faudra bien s’assurer auprès de la municipalité que cette activité est autorisée et prévenir son assureur. Les mauvaises surprises peuvent être fatales.

Insistons encore sur l’aspect financier de l’investissement immobilier. Si vous voulez en vivre dignement, vous devez impérativement maîtriser le jargon de la finance et ne pas céder aux sirènes de l’argent facile. Un prêt privé à 18 % devrait immédiatement sonner l’alarme au lieu de déclencher une envie de céder à une offre sans avenir qui engloutirait tout rendement. Le rendement net d’un immeuble locatif tourne autour de 4 %.

Attention aussi à l’accumulation de la dette qui peut se retourner contre vous. Ne voyez pas trop grand à vos débuts. Réservez votre capital ambition au moment où vous aurez les reins solides.

N’oubliez pas l’impôt ! Dans la majorité des cas, l’impôt à payer au Canada sera de :

  • 22 % des loyers nets déduits des charges et des amortissements
  • les taxes foncières annuelles s’élèveront de 1 % à 2 %
  • à la revente, la taxe de mutation oscille entre 0,5 % et 2 %
  • pour l’impôt sur la plus-value, comptez de 6,25 % à 24,11 % environ

Quels débouchés pour l’investisseur immobilier débutant ?

Un autre placement simple est l’investissement passif, qui consiste à acheter des parts dans un fonds de placement immobilier, appelé aussi Société d’investissement immobilier cotée (ou REIT : « Real Estate Investment Trust »).

Certains choisissent de devenir prêteur privé participatif. Les banques ne sont pas toujours favorables à prêter aux jeunes investisseurs sans garantie. Ceux-ci se tourneront alors vers le prêt privé à des taux oscillant entre 5 % et 10 % pour rester raisonnable. Pour l’investisseur c’est un rendement correct.

D’autres réussissent leur carrière en devenant coach et l’on voit se multiplier les formations du type : « Réussir son Flip en 3 leçons ».

Lorsque l’accumulateur débutant aura fait ses preuves, il pourra s’attaquer à des marchés plus ambitieux, tels que :

  • la location d’espaces (entrepôts, stationnements, etc.)
  • les immeubles locatifs commerciaux
  • les immeubles pour personnes âgées
  • l’achat de terrains

La plupart de ces opérations immobilières demanderont des mises de fonds importantes, de l’ordre de 30 % à 50 % et s’adresseront aux investisseurs chevronnés ayant fait leurs preuves.

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