Les investissements locatifs dans ancien sont-ils rentables au Québec

Les investissements locatifs dans l’ancien sont-ils rentables au Québec ?

Les investissements locatifs dans l’ancien sont-ils rentables au Québec ?

Au Québec, plus de 65 % des ménages locataires habitent dans des résidences construites avant 1981 et 40 % des logements sont destinés à la location, mais pourtant seuls 25 % des investissements sont réalisés dans les immeubles locatifs. On peut alors légitimement se poser la question de savoir si l’investissement locatif dans l’ancien est rentable ou si les propriétaires sont trop gourmands pour entretenir correctement leurs immeubles.

Fin de la période de pénurie dans le locatif

Le Québec a été touché durant une douzaine, voire une quinzaine d’années par une forte pénurie dans le logement locatif. Cette période est heureusement terminée et 2017 a vu tous les indicateurs retourner dans le vert.

C’est un signe que l’investissement locatif redevient attractif, particulièrement pour les condos neufs chez les promoteurs immobiliers, mais qu’en est-il de l’ancien ?

Toutes les villes qui possèdent un parc locatif important devraient prendre en compte un phénomène grandissant. En effet, en cette période, et pour un certain temps encore, la génération des baby-boomers se tourne vers le locatif neuf ou les résidences collectives. La raison principale est que, l’âge de la retraite bien dépassé, ils ne veulent pas être confrontés au casse-tête de l’entretien d’une résidence.

Le parc immobilier ancien tend alors à s’étoffer, les enfants et petits-enfants n’étant souvent pas très enclins à investir dans les rénovations d’anciens immeubles.

Investissement locatif : pourquoi est-ce le bon moment ?

L’équation est assez simple. La situation de l’emploi n’a presque jamais été aussi favorable et durable. L’immigration bat son plein. Il faut généralement compter deux ans en moyenne pour qu’une famille d’immigrants trouve où s’installer et songe à commencer à investir dans l’immobilier. Ces familles sont donc en recherche de biens à louer pour au moins deux ans.

Autres données à prendre en compte :

  • la RMR de Montréal est la plus dynamique sur le marché locatif
  • c’est aussi à Montréal et dans ses environs qu’arrivent le plus de nouveaux immigrants
  • avec ses 11 établissements universitaires, Montréal est également la région métropolitaine qui compte le plus d’étudiants universitaires par habitant en Amérique du Nord
  • les villes de Montréal et Québec comptent le plus de logements anciens
  • dans Montréal-Nord, 72 % des habitants sont locataires et la majorité des immeubles ont plus de 50 ans

Bien évaluer le rendement immobilier d’un investissement locatif dans l’ancien

Deux facteurs sont à prendre en compte : le revenu locatif et la fiscalité inhérente à l’immobilier. Sans passer par le détail de calculs complexes, disons que l’investissement locatif est plus rentable à long terme et qu’il est possible de tabler sur un rendement médian d’environ 6 %.

Dans l’ancien, il existe plusieurs cas de figures qui peuvent grandement modifier le rendement :

  • l’immeuble peut être soit laissé dans l’état
  • soit nécessiter des travaux de rénovation
  • ou soit encore être acquis entièrement rénové

Dans le premier cas, inutile d’en parler longuement, il est évident que l’investissement sera rentable, du moins sur le court terme, puisque les frais de rénovation sont tout bonnement ôtés de l’équation et qu’on laisse l’immeuble se dégrader. D’un point de vue éthique, c’est une autre affaire… Les logements insalubres sont en hausse au Québec et le nombre de recours devant la Régie du logement a atteint un record en 2017.

Dans le second cas, le calcul du rendement net devra prend en compte les frais de rénovation mais aussi les éventuelles aides possibles ou autres crédits d’impôts. Impossible ici de tirer une généralité tant les paramètres peuvent être fluctuants.

Troisième cas de figure, un immeuble rénové, et donc cher à l’achat, sera-t-il rentable à la location ? Oui, très rentable même, mais à long terme disent les spécialistes en investissements immobiliers.

Un constat alarmant sur l’état des immeubles anciens québécois

En 2016, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) qui regroupe 25 000 propriétaires, et l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) ont de conserve dénoncé un triste constat : le parc locatif québécois est vieux, pire, il se détériore et nécessite des investissements, mais en l’absence de conditions propices aux rénovations, peu de propriétaires s’y engagent.

En octobre 2016, 1 155 propriétaires d’immeubles locatifs ont été sondés. Les réponses révèlent que :

  • 81 % d’entre eux possèdent un immeuble qui nécessite des travaux de rénovation
  • pour 17 %, ces rénovations sont majeures et sont évaluées en moyenne à 10 000 $

De plus, il y a eu en 2017 dix fois moins de cas d’insalubrité à Québec (31) qu’à Montréal (310) recensés par la Régie du logement.

Rénovations et frais d’entretien : le talon d’Achille de l’immobilier locatif ancien

Plusieurs stratégies sont mises en place par les différents acteurs du secteur pour pousser à améliorer l’état des immeubles anciens. Pour Valérie Plante, c’est apparemment l’éviction qui prédomine. À Montréal-Nord la municipalité a décidé d’allouer un fonds de rénovations d’urgence dont la facture sera directement présentée au propriétaire, qu’il soit d’accord ou non.

Pour la CORPIQ et l’APCHQ c’est un combat pour le maintien du crédit d’impôt RénoVert, accompagné d’incitations fiscales et de subventions qui sont à défendre.

Pourtant, les frais d’entretien d’un immeuble ne représentent qu’environ 5 % des revenus en moyenne. Il est alors à croire que certains propriétaires réalisent de belles plus-values en laissant se dégrader leurs biens.

Comment gagner de l’argent dans l’immobilier locatif ancien ?

Il est à croire surtout que tous les propriétaires ne savent pas qu’il y a plusieurs façons de gagner de l’argent en immobilier locatif, comme :

  • calculer les revenus moins les dépenses (les liquidités)
  • c’est le locataire qui paie l’hypothèque (la capitalisation)
  • la valeur d’un immeuble augmente dans le temps avec les autres immeubles (la plus-value du marché)
  • les rénovations font augmenter les revenus et ainsi augmenter la valeur de l’immeuble (plus-value forcée)
  • il est possible d’acheter en-dessous de la valeur marchande (profit à l’achat)

Alors ? Est-ce rentable d’investir dans l’immobilier locatif ancien ? La réponse est oui, mais il faut s’armer de patience car la rentabilité augmente avec le temps et surtout ne pas laisser se dégrader son bien pour des raisons non seulement éthiques mais également financières. Les municipalités seront de plus en plus regardantes sur ce point, soyez prévenus !

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