Mise de fonds pour un immeuble à revenus - important à savoir

Mise de fonds pour un immeuble à revenus : ce qu’il faut savoir

Mise de fonds pour un immeuble à revenus : ce qu’il faut savoir

Investir dans un immeuble à revenus n’est pas de tout repos et doit se gérer comme une petite entreprise, mais les avantages sont nombreux malgré la prise de risque. Est-il plus risqué de placer une mise de fonds élevée ou, à l’inverse, minimale ?

Les avantages d’une mise de fonds dans un immeuble à revenus

Ce type d’investissement permet par exemple de :

  • diversifier ses revenus
  • se protéger de l’inflation
  • s’obliger à épargner
  • profiter d’avantages fiscaux

Placer de l’argent dans un immeuble à revenus représente donc un bon investissement lorsqu’on a bien calculé son rendement.

Comment calculer le rendement d’un immeuble à revenus ?

Avant toute chose il faut préciser la signification de différents termes liés à cette petite entreprise.

Le revenu d’exploitation est le revenu brut (la somme des loyers perçus) moins le pourcentage pour inoccupation et mauvaises créances ainsi que les dépenses d’exploitation.

La liquidité est égale au revenu d’exploitation moins les paiements hypothécaires annuels.

Ce qu’il faut maintenant regarder afin de déterminer le rendement au plus près est de quelle manière influe la mise de fonds dans un immeuble à revenu.

Quand la mise de fonds dans un immeuble à revenu devient un bon placement

Les 3 sources de rendements de la mise de fonds se feront à la base sur :

  • la liquidité (la moyenne des flux de trésorerie des 5 premières années, divisé par la mise de fonds)
  • la capitalisation (la portion capital des paiements hypothécaires, c’est-à-dire la croissance du capital de l’hypothèque des 5 premières années, divisé par la mise de fonds)
  • la plus-value de l’immeuble

On s’aperçoit ainsi que, mathématiquement, plus la mise de fonds dans un immeuble à revenus sera élevée, plus vite l’investissement sera rentabilisé.

Plusieurs facteurs sont à prendre en considération :

  • la capacité à toucher des loyers
  • le remboursement du prêt hypothécaire (taux et durée)
  • l’usure de l’immeuble

Puis, il existe d’autres sources de rendement, telles que :

  • l’achat sous la valeur marchande
  • les augmentations de loyers
  • les règles fiscales : amortissement de l’immeuble, déductibilité des intérêts de paiements hypothécaires et des dépenses opérationnelles

Enfin, lorsqu’on prend un prêt hypothécaire pour la mise de fonds dans un immeuble à revenu, sont pris en considération :

  • le type d’immeuble
  • sa taille
  • les revenus qu’il pourrait générer
  • le fait que le propriétaire habite l’immeuble (propriétaire occupant)

Quelle est, au minimum, la mise de fonds dans un immeuble à revenu ?

La mise de fonds minimale dépendra du nombre de logements et si le propriétaire occupe les lieux, c’est-à-dire :

  • pour un immeuble purement locatif de 1 à 4 logements : 20 % de la valeur de la propriété
  • pour un immeuble de 5 logements ou plus : minimum 15 %
  • pour une propriété locative dont le propriétaire est occupant : mise de fonds minimale de 5 % pour un duplex, 10 % pour une propriété de 3 ou 4 logements et 15 % pour un immeuble de 5 unités

Si vous n’avez guère d’expérience en finance et en immobilier, tout ceci peut paraître compliqué. Aussi, prenons un exemple concret avec un immeuble à revenu d’une valeur de 300 000 $.

Si votre mise de fonds est équivalente au minimum de 20 % et les loyers annuels espérés équivalents à 12,5 % du prix de l’immeuble, vous pouvez espérer un rendement d’environ 25 % (si tout va bien!) les 5 premières années.

Après 5 ans, le rendement aura de fortes chances de baisser progressivement, d’où l’importance de penser à une mise de fonds pour un immeuble à revenu la plus élevée possible afin de rester au plus près des 5 premières années.

En guise de conclusion, n’oubliez pas que toute mise de fonds inférieure à 20 % entraînera l’obligation de souscrire une assurance hypothécaire dont le montant sera à déduire du rendement final.

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