Copropriété divise et indivise - quelles différences

Copropriété divise et indivise : quelles différences ?

Copropriété divise et indivise : quelles différences ?

Les règles de la copropriété peuvent sembler compliquées de prime abord mais elles sont clairement définies dans un cadre juridique strict appuyé par le Code civil. Les différences qui existent entre copropriété divise et indivise décident dans certains cas des choix qui seront pris pour réaliser ou non une acquisition immobilière en toute connaissance de causes. En voici les grandes lignes.

Les caractéristiques de la copropriété divise et indivise

Une copropriété est un immeuble partagé entre au moins deux personnes qui en sont de fait copropriétaires. L’immeuble comporte des parties communes et des parties privatives.

Dans le cas d’une copropriété divise, les parties privatives appartiennent à leurs propriétaires respectifs. Quelles sont les parties communes ? Elles incluent notamment :

  • le terrain
  • les murs extérieurs
  • la toiture
  • le portail d’entrée

Une copropriété divise doit être régie par une déclaration de copropriété notariée, qui comprend :

  • l’acte constitutif de copropriété (où sont principalement définies les parties privatives et communes)
  • le règlement de l’immeuble (qui stipule notamment les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et des parties communes)
  • l’état descriptif des fractions (où figure entre autres la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes)

Chaque unité d’une copropriété divise possède son numéro de cadastre distinct des autres. Une copropriété indivise n’en possède qu’un.

Copropriété indivise : quelles différences ?

On imagine souvent les cas d’indivision par des familles qui se déchirent autour d’un bien immobilier. Mais une situation d’indivision résulte du seul fait que plusieurs copropriétaires possèdent (par succession ou acquisition) une part d’un immeuble et un droit de propriété. Les copropriétaires partagent les coûts d’acquisition et les frais d’exploitation.

Une copropriété indivise n’est pas soumise à une déclaration de copropriété notariée. Il est donc fortement conseillé aux copropriétaires d’établir une convention de copropriété indivise notamment pour clairement établir les droits et conditions de jouissance des lieux de chacun.

C’est typiquement le cas d’un couple qui ferait l’acquisition d’une maison en copropriété indivise où chacun peut jouir pleinement de l’ensemble de l’immeuble tout en possédant des parts bien définies.

Les cas de copropriétés divises se rencontrent plutôt dans un immeuble de copropriétaires où chacun possède un condo (une fraction) et en a la pleine jouissance. Un condo indivisé peut également appartenir à plusieurs copropriétaires.

Est-ce une bonne idée d’hypothéquer une maison en indivision ?

Les différences entre copropriété divise et indivise deviennent importantes lors de l’acquisition ou de l’hypothèque d’un bien. L’acheteur a besoin de savoir dans quel cas l’immeuble se trouve. En effet, personne n’aime acheter une part d’indivision sans aucun contrôle sur le reste des parts et surtout pas les banques.

Mais dans certains secteurs de Montréal, à cause de l’interdiction de convertir les immeubles en copropriété divise, beaucoup de logements sont en copropriété indivise. Il n’y a alors pas d’autre choix que d’acheter ou d’hypothéquer en indivision. L’existence d’une convention de copropriété indivise prendra alors toute son importance.

D’autre part, chaque copropriétaire indivis peut consentir seul une hypothèque sur sa part de l’immeuble d’après l’article 1015 du Code civil du Québec. Les institutions financières les appellent les prêts « à responsabilité limitée » et sont généralement destinés aux propriétaires occupants.

Peut-on louer une maison en indivision ?

Ces différences sont tout aussi essentielles à la location, l’indivision et la location étant incompatibles d’après les règles du prêt hypothécaire. Ce n’est pas le cas de la copropriété divise.

Il n’est donc pas conseillé ni autorisé, dans la plupart des cas, d’acheter en indivision pour louer. Les conventions d’indivision non plus ne permettent généralement pas la location. On rencontre là aussi quelques exceptions, comme à Montréal où les condos divisés ou indivisés coexistent.

Il est bon de savoir qu’en situation d’indivision avec une personne autre que son conjoint, il n’est pas possible pour un propriétaire de reprendre possession d’un logement résidentiel d’après le Code civil.

Les règles sont celles de l’indivision pour un condo indivisé, un appartement que vous avez par exemple acheté avec votre frère ou votre conjoint. Vous ne pourrez généralement pas le louer et, le cas échéant, vous aurez toutes les peines d’en reprendre possession pour en jouir.

Divise ou indivise : quelle copropriété privilégier ?

L’une et l’autre possèdent leurs avantages et inconvénients. Tout dépend la destination que vous projetez du bien et des conditions d’acquisition.

Si les différences entre copropriété et indivision n’ont désormais plus de secret pour vous, reste à savoir s’il vous faut privilégier la copropriété indivise. Dans des quartiers historiques tels que le Plateau ou Outremont la question ne se posera peut-être pas. Mais ailleurs ?

L’un des avantages d’une propriété indivise sera par exemple des taxes et frais partagés moins élevés (taxes municipales et scolaires par exemple). En outre, les copropriétés indivises affichent en général un prix d’achat moyen moins cher que celui des copropriétés divises.

Elle sera en revanche presque impossible à louer tandis que le copropriétaire divis peut disposer comme bon lui semble de son unité (vente ou location). De plus, les copropriétaires indivis sont solidairement responsables. Si l’un deux ne règle pas ses taxes foncières, les autres indivisaires devront payer. Ils ont des recours possibles, mais ils peuvent être longs et coûteux.

Les opérations de conversion ne sont pas exclues. Un bien indivis peut être converti en unité divise et vice versa. Une copropriété divise ou indivise n’est en théorie pas figée mais les copropriétaires devront s’entendre, ce qui est loin d’être aisé en règle générale.

En conclusion, si vous trouvez toutes ces règles rébarbatives, ne vous inquiétez pas trop, votre notaire saura vous conseiller au mieux dans cette jungle de termes juridiques et de cas particuliers. Il est simplement bon de se rappeler l’importance d’obtenir une convention  de copropriété indivise le cas échéant et de bien consulter les différents règlements relatifs à la copropriété divise dans cet autre cas.

Si tout a été produit dans les règles, vous n’aurez aucune mauvaise surprise. Pour vous aider dans vos décisions d’achat, les professionnels (juristes, courtiers, conseillers hypothécaires) devraient être en mesure de répondre à toute question.

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