Convertir un immeuble locatif en copropriété divise

Convertir un immeuble locatif en copropriété divise : ce qu’il faut savoir

Convertir un immeuble locatif en copropriété divise : ce qu’il faut savoir

L’arrondissement Sud-Ouest de Montréal a récemment rejoint nombre d’autres arrondissements qui interdisent la conversion d’un immeuble locatif en copropriétés divises (ou condos) sous prétexte de pressions trop fortes sur les locataires. À l’inverse, face à la crise du logement, la Ville de Québec a abrogé ce type moratoire en 2002. Une conversion peut avoir des avantages et des inconvénients mais aussi des effets sur le marché du logement locatif. C’est un levier souvent utilisé par les municipalités. Les propriétaires à l’affût n’hésitent toutefois pas, malgré les démarches compliquées, à saisir ce genre d’opportunité, principalement financière.

Dans quelles conditions un immeuble locatif peut être converti en copropriété divise ?

Dès qu’un immeuble a eu au moins un logement, loué à des fins résidentielles ou qui a été offert en location, il peut être considéré comme immeuble locatif.

Avant toute démarche, le propriétaire doit donner par écrit à chaque locataire un avis conforme à la loi indiquant son intention de convertir l’immeuble. La conversion d’un immeuble locatif en copropriété doit obligatoirement être autorisée par la Régie du logement. Une copie de chaque avis d’intention doit être envoyée à la Régie.

L’avis d’intention peut être transmis par courrier recommandé, en main propre avec témoin ou par huissier. Les locataires bénéficient généralement d’un droit illimité au maintien dans les lieux dans les conditions de leur bail. Ils ont aussi 30 jours pour acheter leur logement en priorité.

Le propriétaire devra, de plus, vérifier si la conversion est permise et obtenir, le cas échéant, l’autorisation de la municipalité. Un moratoire est en vigueur à Montréal. Ailleurs dans la province, il faudra obtenir un certificat attestant qu’aucun règlement n’a été adopté ou ne restreint la conversion sur le territoire de la municipalité.

Un propriétaire dispose de 6 mois pour produire sa demande d’autorisation de convertir à la Régie du logement, accompagnée des frais prévus par le règlement. Une affiche devra être placée devant l’immeuble. Elle doit indiquer que toute personne est en droit de faire des représentations écrites sur la demande dans les 10 jours suivant l’affichage ou la publication d’un avis public.

Quand la conversion d’un immeuble locatif en copropriété divise est-elle interdite ?

À Montréal, par exemple, l’interdiction de convertir est en vigueur. Cela signifie qu’une autorisation de conversion ne peut être délivrée que sur dérogation. Le « Règlement sur la conversion des immeubles en copropriété divise » contient la mention des immeubles admissibles à une demande de dérogation.

Des frais sont exigibles et il est conseillé de faire une demande de dérogation, si c’est autorisé, avec l’aide d’un avocat ou d’un notaire car la démarche est complexe. Par ailleurs, la conversion est interdite pour :

  • une coopérative d’habitation
  • un organisme sans but lucratif
  • une société municipale d’habitation
  • un immeuble construit, acquis, restauré ou rénové dans le cadre d’un programme gouvernemental d’aide à l’habitation

Si le feu vert est donné, la décision sera entre les mains de la Régie.

L’audience de conversion d’un immeuble locatif en copropriété divise

Loin d’être une simple démarche, l’audience convoquée par la Régie, pour lui permettre de rendre ultérieurement sa décision, implique notamment que toute preuve requise et non fournie risque d’entraîner une remise de la cause et, par conséquent, des délais supplémentaires. Il est donc essentiel de s’informer des éléments de la demande et des documents requis. Un arpenteur-géomètre devra notamment fournir un cadastre horizontal et vertical pour les parties privatives et les parties communes.

La Régie transmet un avis informant propriétaires et locataires du lieu, de la date et de l’heure de l’audience. Selon que le demandeur est une personne physique ou morale, il peut se faire représenter par diverses personnes (conjoint, avocat, administrateur, etc.).

Une fois obtenue l’autorisation de convertir, le propriétaire dispose d’une année pour faire inscrire au Registre foncier la déclaration de copropriété, qui doit être accompagnée de la décision de la Régie autorisant la conversion.

Quels sont les avantages d’une conversion en copropriété divise ?

Le plus évident est financier. Si vous avez un triplex, il semble être une bonne opération de le convertir en 3 condos séparés. Il suffit de trouver les acheteurs et de suivre les démarches mentionnées.

Parfois ce sont des histoires personnelles qui obligent à effectuer une telle opération, pour sortir d’une indivision par exemple. Il peut encore s’agir d’un flip, ou d’un arrangement de couple où chacun devient propriétaire d’une partie d’un plex pour en disposer à sa guise.

Selon l’état du marché, l’opération peut être financièrement juteuse. En ce moment, par exemple, avec les nouvelles règles hypothécaires en place, il devient plus difficile d’obtenir des prêts pour des plex. Certains vont alors se tourner vers l’achat d’un condo. La demande de condos explose d’ailleurs à Montréal. Autour du nouveau Centre Bell, pour ne citer qu’un exemple, 3 400 unités se sont vendues en 2017, un record dans le quartier.

Quels sont les inconvénients d’une conversion en copropriété divise ?

Mais à Québec, en revanche, il y a un surplus de condos depuis plusieurs années. Il faut compter en moyenne 175 jours pour vendre son condo sur le marché de Québec, parfois jusqu’à 18 mois. En début d’année il y avait 19 condos disponibles par acheteur. Leur prix ne cesse de diminuer alors qu’il augmente en moyenne dans la province (3 % de plus en milieu d’année). L’opération de conversion ne serait donc généralement pas rentable dans la Capitale-Nationale.

Le principal inconvénient reste toutefois la complexité de la démarche. Les acheteurs de condos ne représentent en 2018 qu’un petit pourcent du marché à Montréal alors qu’ils sont 8 % à Vancouver.

Changer la destination d’un immeuble, d’immeuble locatif en copropriété divise par exemple, nécessite notamment de modifier ou de créer des règlements pour tous les copropriétaires, qui distinguent parties privatives et parties communes. Parfois il faudra en outre prévoir un syndicat de copropriétés et toutes les procédures qui s’en suivent. C’est la raison pour laquelle une telle conversion nécessite l’intervention d’un notaire ou d’un avocat spécialisé.

Enfin, les frais à prévoir peuvent être élevés suivant l’emplacement (se renseigner auprès de la municipalité) et le travail que devra accomplir le notaire (ou l’avocat).

Les commentaires ont été fermés.