Calculer la rentabilité d'un immeuble à revenus : quels critères prendre en compte

Calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus : quels critères prendre en compte ?

Calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus : quels critères prendre en compte ?

Un immeuble à revenus peut assurer des rentrées stables et régulières. Investir dans l’immobilier sans se tromper repose cependant sur quelques principes simples à maîtriser en priorité. Plusieurs variables entrent dans les critères à considérer pour calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus. C’est le moyen le plus sûr d’éviter de grosses erreurs d’estimation.

Calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus avec le rendement annuel

La première variable de rentabilité d’un immeuble à revenus sera son rendement. Rien ne sert d’investir dans un immeuble à revenus si le rendement annuel ne présente pas un solde positif.

Le calcul du rendement annuel prend en compte :

  1. les revenus des loyers
  2. les dépenses d’exploitation (intérêts hypothécaires inclus)
  3. la mise de fonds sur l’emprunt hypothécaire

En effectuant l’opération (A-B)/C on obtient un pourcentage qui représente le rendement annuel de l’immeuble. Il doit absolument être supérieur au taux hypothécaire pour que l’opération soit rentable.

Que trouve-t-on dans les dépenses d’exploitation ? Environ 90 % des dépenses d’exploitation courantes seront couvertes par :

  • les taxes municipales et scolaires
  • les assurances
  • les frais de déneigement
  • l’entretien des parties communes
  • les frais de gestion, de conciergerie, de copropriété, etc.
  • les frais d’entretien du bâtiment

Manquent encore les frais de publicité et les éventuels salaires ou commissions.

Calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus avec le multiplicateur de revenus

Une autre notion avec laquelle il est important de se familiariser quand on investit dans un immeuble à revenus est le multiplicateur de revenus. Deux calculs sont possibles : le MRB et le MRN (multiplicateur de revenus bruts et multiplicateur de revenus nets).

Le MRB sera utile pour évaluer la valeur d’un immeuble avant l’achat en comparaison avec l’offre disponible dans les environs. Ce ratio est obtenu en divisant la valeur moyenne des immeubles d’un secteur par le revenu brut annuel. L’estimation de la valeur de l’immeuble que vous allez acheter sera obtenue en multipliant ce MRB par le revenu brut annuel de l’immeuble visé. Vous saurez immédiatement si le prix demandé est surfait.

Pour affiner ce calcul et obtenir une évaluation plus précise, vous utiliserez le MRN qui consiste simplement à employer dans cette formule les revenus nets au lieu des revenus bruts. Les revenus nets sont les revenus bruts auxquels sont ôtés les frais d’exploitation.

Calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus sans oublier l’impôt

Il vous restera encore à payer l’impôt sur le revenu immobilier et à produire des relevés 31 à faire compléter par vos locataires. Aux revenus locatifs nets s’ajoutent le revenu imposable pour l’année. Cependant, certains frais sont déductibles ainsi que le déficit immobilier. La liste des frais déductibles inclut :

  • l’intérêt sur votre prêt hypothécaire
  • l’impôt foncier
  • l’assurance
  • les coûts d’entretien
  • les frais de gestion d’immeuble
  • les services publics (sauf s’ils sont à la charge du locataire)

Pour comprendre le principe de déficit immobilier, il faudra vous renseigner sur le type de travaux éligibles et vous familiariser avec deux types de dépenses : Capex (dépenses qui s’amortissent dans le temps, pas toujours déductibles) et Opex (dépenses courantes applicables aux revenus de l’immeuble).

Calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus et gagner de l’argent

Cet ensemble de variables une fois maîtrisé, restent trois éléments à intégrer dans votre stratégie :

  • le surplus de trésorerie
  • la capitalisation
  • la plus-value

Votre immeuble doit pouvoir générer un revenu excédentaire à ses dépenses afin de garder un surplus de trésorerie. Puis, vos locataires feront augmenter l’équité entre la valeur de votre propriété et le solde de votre hypothèque par le versement des loyers : c’est la capitalisation que vous contribuez à augmenter jusqu’au jour de revente. Pour terminer, grâce à l’augmentation de la valeur de l’immeuble dans le temps, vous encaisserez une plus-value (imposable à seulement 50 % si vous êtes propriétaire-occupant).

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