Acheter un condo ou une maison - les VRAIES questions à vous poser

Acheter un condo ou une maison : les VRAIES questions à vous poser

Acheter un condo ou une maison : les VRAIES questions à vous poser

Si vous n’êtes pas encore totalement convaincu dans le choix d’acheter un condo ou une maison, vous devez vous poser un certain nombre de questions auxquelles vous aimeriez pouvoir répondre pour vous aider à la décision. Voici quelques bonnes questions et un éventail de réponses appropriées.

Acheter un condo ou une maison pour un investissement

Quel sera la destination immédiate de votre achat ? La décision d’acheter un condo ou une maison peut dépendre de la réponse à cette question. Si vous avez décidé d’investir pour obtenir un rendement, le calcul sera beaucoup moins complexe avec une copropriété divise (ou condominium).

Le condo va en gros vous rapporter la valeur du loyer perçu, moins les impôts que vous devrez payer (les loyers sont des revenus fonciers imposables soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux). C’est à peu près tout car les frais d’entretien de propriété sont inclus dans les charges de copropriété et restent fixes. Les rénovations du logement ne demanderont généralement pas un budget conséquent.

C’est un investissement locatif qui permet, en gros, de rembourser son prêt hypothécaire en douceur. Le bon truc est de dénicher un condo vendu à perte, ce qui est parfois le cas dans certains programmes de promoteurs pressés.

Quand on achète une maison pour la louer, il faut compter avec les frais d’entretien qui peuvent survenir environ tous les 10 à 15 ans et qui concernent par exemple :

  • le toit, la soupente, l’état des parties en bois
  • d’éventuels problèmes d’infiltrations (liés au cycle de gel-dégel)
  • la vétusté des installations (eau, électricité, sanitaires)
  • le jardin

En revanche, une maison se valorisera bien mieux avec le temps qu’un condo. Selon les quartiers, c’est un investissement qui peut rapporter gros. Ce qui rapporte ce sont aussi les déductions offertes au locateur, dont notamment :

  • dépenses de chauffage, d’électricité, d’eau
  • l’assurance habitation
  • la publicité
  • le pourcentage de la partie louée (en pourcentage de l’intérêt sur l’hypothèque)

Plus vous déduisez de dépenses et plus vous réduisez l’impôt à payer.

Acheter un condo ou une maison avec l’intention d’y loger

Allez-vous ou non habiter le bien visé ? Les avantages d’être propriétaire occupant incluent :

  • l’accès à des prêts hypothécaires à meilleurs taux
  • l’accès à des programmes d’aides et subventions (par exemple RénoRégion)
  • être soi-même responsable de l’entretien régulier afin de contrôler la détérioration du bien

D’autre part, sachez qu’un condo ne vous rapportera rien les premières années, tout juste pourrez-vous rembourser votre prêt hypothécaire. Vous devrez ajouter les frais d’un autre loyer ou habiter chez vos parents. Il est souvent judicieux d’habiter dès le départ le condo dans lequel on investit.

Dans le cas d’une unifamiliale, le problème est similaire. Mais le choix dépendra plus du lieu où vous souhaiterez habiter dans le cas d’une occupation à plus ou moins long terme. Vous devrez prendre en compte les paramètres de transports ou de proximité d’écoles par exemple.

Réfléchir en termes d’investissement est tout aussi important si vous pensez revendre le bien un jour ou l’autre.

Acheter un condo ou une maison : quel quartier privilégier ?

Où est-il conseillé d’investir ou de se loger ? Ce ne sont souvent pas les mêmes lieux qui ressortiront de votre prospection.

Les récentes données révèlent que les ventes d’unifamiliales ont explosé récemment dans les quartiers centraux de Québec : + 24 % en 2 ans. Dans les banlieues de la Capitale Nationale et sur la Rive-Sud les maisons se vendent moins bien et moins vite.

Les jeunes familles ont plutôt tendance à acheter en ville, ou proche du centre, pour un premier achat. Mais dans une ville comme Québec, l’offre d’unifamiliales se raréfie et pourrait faire monter les prix.

À Montréal le marché est en pleine ébullition, mais c’est un marché de vendeurs : les prix montent déjà relativement vite. En 2017, le prix médian d’une maison unifamiliale a bondi de 14 % sur l’île de Montréal en un an.

La SCHL (Société Canadienne d’Hypothèque et de Logement) affirme que la hausse des prix se poursuivra jusqu’en 2019, représentant une augmentation située entre 13 % et 25 %. C’est donc un excellent moment pour acheter une propriété en terme d’investissement.

Si les unifamiliales se font de plus en plus rares, le marché des condos s’est de son côté étoffé depuis 2015. Le choix d’un quartier adapté à son budget sera plus grand. Un beau loft tout neuf à la lisière du Plateau à 155 000 $ c’est encore possible, mais il faut faire vite.

Acheter un condo ou une maison : trouver le bon financement

Sur quelle période s’endetter ? Il y a de fortes chances pour que vous ayez recours au prêt hypothécaire pour votre achat de condo ou de maison. Les règles ont changé, vous le savez peut-être déjà.

Si votre mise de fonds n’atteint pas 20 % du prix d’achat, une assurance hypothécaire est désormais obligatoire. Les simulations hypothécaires obligent désormais à inclure la possibilité de taux plus élevés pour valider ou non votre capacité d’achat. Les calculs de cotes de crédits sont également à ne pas oublier.

Le problème de la période sur laquelle vous allez vous endetter est donc plus que jamais au centre des décisions d’achat immobilier. Certains renoncent déjà ou remettent leur projet à plus tard. D’autres se tournent vers des acquisitions plus modestes, ou changent de projet et décident d’acheter un condo plutôt qu’une maison.

Quelle sera votre réaction ? Dans la période actuelle, mieux vaut compter sur un budget en hausse et une éventuelle mise de fonds plus élevée qui permettra de raccourcir la période d’hypothèque.

Le marché de l’immobilier québécois est en forme, en guise de conclusion, mais il demande de s’y intéresser de près. Avec des règles modifiées et des différences notoires entre quartiers, vous avez intérêt à bien étudier votre futur projet immobilier. C’est en tous les cas une période propice à l’investissement, qu’il soit locatif ou non. Ce sera peut-être moins le cas après 2019 à en juger par les tendances haussières.

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