acheter une première maison sans mise de fonds

Achat d’une première maison sans mise de fonds: est-ce possible ?

Achat d’une première maison sans mise de fonds: est-ce possible ?

Plusieurs scénarios peuvent se présenter si vous désirez faire l’acquisition d’un bien immobilier : unifamiliale, condo ou immeuble. Il est encore assez rare de disposer de la somme entière, alors c’est en général vers le crédit hypothécaire que se tournent les futurs acquéreurs.

La mise de fonds pour une maison : qu’est-ce que c’est et à combien s’élève-t-elle ?

C’est la somme qui vous sera exigée selon le prix d’achat de la maison par l’organisme de crédit auquel vous vous adressez pour un prêt hypothécaire.

D’après l’Agence de la consommation en matière financière du Canada, le montant minimum dont vous avez besoin comme mise de fonds pour une maison sera de :

  • 5 % du prix d’achat jusqu’à 500 000 $
  • 5 % de la première tranche de 500 000 $ et 10 % de la seconde jusqu’à 1 million $
  • 20 % du prix d’achat à partir de 1 million

Quand la mise de fonds exigée peut-elle être plus élevée ? Pour les travailleurs autonomes, soumis à des règles plus strictes, et les mauvais dossiers de crédit dont le score est généralement inférieur à 650.

Depuis les changements de normes apportés par le gouvernement en 2012, de nombreuses banques n’offraient déjà plus de financement hypothécaire sans mise de fonds.

Depuis le 1er janvier 2018, c’est encore pire. Les nouvelles règles qui visent à protéger le consommateur imposent au moins 20 % de mise de fonds pour éviter l’assurance hypothécaire obligatoire et les barèmes ont été revus à la baisse entraînant déjà reports et annulations d’achats.

Acheter sans mise de fonds

L’achat d’une première maison sans mise de fonds est toutefois possible sous certaines conditions car nombre de jeunes familles ne possèdent pas encore cette somme au début de leur carrière professionnelle. 70 % des ménages canadiens sont pourtant propriétaires de leur résidence, selon Statistique Canada. La proportion chute à seulement 47 % chez les ménages dont le principal soutien est âgé de moins de 35 ans.

Cela signifie-t-il qu’acheter un condo sans mise de fonds est réservé aux seniors ou que cette tranche de population est mal informée ?

Sachez qu’une situation stable peut suffire pour trouver facilement la solution malgré un score de crédit inexistant ou trop récent. Par exemple, parmi les 3 assureurs hypothécaires du Canada (SCHL, Genworth et Canada Guaranty) vous pouvez trouver le moyen de financer une mise de fonds, même modeste, en combinant :

  • prêt personnel
  • marges de crédit (cote de crédit « O », crédit ouvert)
  • cartes de crédit (cote « R », crédits renouvelables)

Même les travailleurs autonomes peuvent trouver leur compte avec l’exigence de seulement 5 % de fonds propres à avancer.

Ensuite, quelles options restent-ils si, de plus, votre cote de crédit est complètement à plat ? C’est le cas si Equifax (ou TransUnion) vous indique un pointage inférieur à 650 (qui est la ligne rouge à ne pas franchir en matière de score de crédit).

Acheter une maison sans mise de fonds avec un mauvais crédit

Pour acquérir une unifamiliale avec l’apport indispensable d’un prêt hypothécaire il est généralement demandé :

  • un score de crédit au top (sans retard depuis les 2 dernières années, supérieur à un pointage Beacon de 650)
  • un emploi stable et permanent depuis 2 ans
  • des finances propres pour les frais de notaire et les taxes de bienvenue
  • un bilan positif (plus d’actifs que de dettes)

Que se passe-t-il si votre dossier de crédit n’est pas AAA ?

Que ce soit pour acheter un condo sans mise de fonds ou pour l’achat d’une première maison sans mise de fonds, des agences hypothécaires proposent des produits hypothécaire dans les cas de mauvaise cote de crédit et suite à une faillite personnelle. Elles ont généralement une calculatrice hypothécaire à disposition pour comprendre si vous rentrez dans leur programme.

Un investisseur peut même acheter un immeuble à revenu sans mise de fonds, les règles étant alors simplement un peu différentes.

Un prêt hypothécaire sans mise de fonds avec un mauvais crédit n’est pas chose impossible contrairement à ce que vous pourriez le penser, mais certaines conditions doivent être réunies. Il vous faudra par exemple démontrer une capacité à vous refinancer.

Qu’est-ce qu’une mise de fonds non traditionnelle ?

Il est par ailleurs possible à l’aide de diverses sources de mise de fonds non traditionnelles de constituer un capital suffisant afin de réaliser une mise de fonds pour acheter une première maison. La mise de fonds est alors limitée à 10 % de la valeur de la propriété qui doit regrouper un maximum de deux logements, dont au moins un est occupé par le propriétaire.

Avec le Régime d’accession à la propriété (RAP) du gouvernement fédéral, les acheteurs d’une première maison peuvent utiliser jusqu’à 25 000 $ de leur REER (50 000 $ pour un couple) comme mise de fonds pour acheter une maison. Ce retrait n’est pas imposable si la somme est remboursée dans les 15 ans qui suivent.

Une autre forme de mise de fonds non traditionnelle consiste à employer votre épargne et notamment le CELI qui permet d’aller au-delà des 25 000 $ du RAP.

Vous pouvez aussi recevoir un don inconditionnel de la famille ou de vos proches. Enfin, un prêt personnel à un taux qui arrange les deux parties peut constituer une double solution pour un ami, un collègue ou un proche souhaitant investir et le futur acquéreur d’un bien immobilier.

Obtenir votre maison sans mise de fonds semble bien plus à portée que vous ne l’auriez peut-être imaginé. Les futurs acquéreurs sont très souvent victimes de désinformations ou préfèrent laisser tomber devant la masse de messages parfois contradictoires et les règles changeantes. Votre première maison sans mise de fonds n’est probablement pas si éloignée que cela de la réalité grâce à quantités d’offres sur le marché. Attention toutefois de ne pas vous laisser entraîner dans une spirale d’endettement incontrôlable !

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